Смешать, но не взбалтывать

Самым известным объектом mixed-use (смешанного использования) в России остается «Москва-Сити» — настоящий город в городе, сочетающий в себе апартаменты, офисы и магазины, гостиницы.
Смешать, но не взбалтывать
Фото: iStock

«Смешанная» концепция становится все более популярной и в менее масштабных проектах Москвы и Петербурга. Эксперты отмечают рост инвестиционного спроса на апартаменты в mixed-use объектах — их значительно проще сдать в аренду (основные интересанты — резиденты бизнес-центров, расположенных тут же), они несколько дороже лотов в отдельно стоящих проектах, а значит, и показатели доходности тут выше.

Именно на mixed-use девелопмент последние 15 лет делают ставку в большинстве современных городов — от Лондона до Токио и от Нью-Йорка до Бангкока. Объекты, в которых есть одновременно жилье, офисы, ретейл, картинные галереи, медицинские центры, фудмоллы, парки развлечений и даже университеты, занимают все большую долю на мировом рынке. И, несмотря на то, что обычно под mixed-use подразумевают сочетание трех и более сегментов, в России пока редко когда можно встретить проекты более чем с двумя функциями в составе.

Часто объекты прирастают функциями уже в процессе работы — девелопер строит актив, анализирует потребности основной целевой группы и далее расширяет функции объекта в соответствии с основными нуждами и пожеланиями резидентов. Со временем часть функций выходит в открытую продажу, то есть становится доступной для клиентов с улицы.

Смешать, но не взбалтывать
Рядом с парком Победы в Москве вырос жилой комплекс бизнес-класса

Время уже давно является основной ценностью для жителей больших городов, тратить несколько часов на дорогу в офис и обратно уже мало кто готов. Поэтому многие сдают свое собственное жилье в удаленном от работы районе и снимают квартиры рядом с офисом и основными семейными активностями (школа, сад, хобби). С недавних пор этот рынок пошел еще дальше: сегодня большое количество арендных запросов приходится на жилье в многофункциональных комплексах, где дорога на работу занимает 2-3 минуты (точное время зависит от офисного этажа), где предусмотрено много активностей для ребенка и есть все необходимые ретейл-возможности для полноценной жизни.

Пока спрос здесь превышает предложение, но можно предположить, что рынок будет активно адаптироваться к этой тенденции. Например, среди сервисных апартаментов все больше объектов выходит на рынок в формате «все включено». Консьерж-сервис, химчистка, спортивный зал, продуктовый ретейл и даже картинные галереи — когда все самое необходимое под рукой, можно быть уверенным в том, что лот найдет и своего инвестора, и арендатора.

Многие сдают собственное жилье в удаленном от работы районе и снимают квартиры рядом с офисом и основными семейными активностями

Если еще два-три года назад застройщики всячески подчеркивали, что жители апартаментов не пересекаются, например, с арендаторами офисов или покупателями «с улицы», то сегодня весь маркетинг, напротив, работает на создание единого бесшовного пространства проектов. А учитывая, что исторически в России многие проекты mixed-use появлялись в зданиях, задуманных как бизнес-центры, офисная составляющая остается одним из основных спутников апартаментов. Например, теперь девелоперы еще на стадии продажи объектов предлагают жителям апартаментов снять офис «не просто у дома, а в самом доме». Не нужен пока офис — можно при необходимости снять место в коворкинге или арендовать конференц-зал.

Небольшой музей современного искусства, картинная галерея или просто выставочное пространство работают в составе mixed-use комплексов как нигде. Во-первых, автоматически повышается статус проекта, во-вторых, это привлекает туристов, в-третьих, не проходят мимо и горожане. В Москве есть апарт-комплексы, которые сделали «культурную составляющую» основным конкурентным преимуществом еще на старте продаж, но и сейчас, распродав все, они остаются важными площадками городской жизни.

Среди апартаментов все больше объектов выходит на рынок в формате «все включено»: консьерж-сервис, химчистка, спортивный зал и даже картинные галереи

Во многих многофункциональных комплексах сегодня есть салоны красоты, массажные центры, клинические лаборатории. Учитывая, что качество жизни и скорость получения услуг стали приоритетом для жителей мегаполисов, девелоперы теперь включают в свои объекты и многопрофильные медицинские центры, что пользуется невероятным спросом со стороны целевых аудиторий.

При том, что развитие многофункциональных комплексов идет от запросов самих потребителей, девелоперы сами любят этот формат по ряду объективных причин. Для девелопера это прежде всего стратегическая диверсификация — возможность сократить риски за счет их перераспределения между разными форматами. В случае неудачи одного из форматов есть возможность перепрофилирования части объекта на более востребованную функцию (например, офисы в апартаменты).

Смешать, но не взбалтывать
Покупатели квартир становятся более прагматичными

Девелопер более эффективно использует дорогой земельный актив. Высокая стоимость земли, особенно в столицах, вынуждает собственников строить объекты ввысь, а не вширь, поэтому часто на первых этажах высотных зданий располагается, к примеру, торговый центр, выше — офисные помещения или гостиница, далее — апартаменты. У собственника есть возможность поэтапного увеличения дохода от разных составляющих комплекса, например, торговые площади быстрее окупаются, чем офисные, и поначалу именно они будут приносить основной доход, затем акцент переместится и на офисы.

Думаю, уже в ближайшее время речь будет идти не просто о переориентации застройщиков коммерческой недвижимости на создание апарт-проектов, а о более активном создании апарт-концепций в рамках объектов mixed-use, где разнообразная инфраструктура «для жизни и работы» сводит риски непродажи подобных активов к минимуму.

Экономика

Недвижимость

Жилая недвижимость

источник: rg.ru