Строить для жизни

Строить для жизни
О проблемах развития городской среды последние пять лет кто только не говорил с разных трибун. Если коротко: объем инвестиций в социальную и транспортную инфраструктуру не соответствует объемам жилищного строительства. Инфраструктурная недостаточность накапливалась годами, во многом это было связано с тем, что при проектировании согласовывали одни объемы ввода, а реально получалось гораздо больше. Кроме того, наша бюджетная система сконструирована таким образом, что муниципалитеты или регион получают меньше налогов от жилищного строительства, чем требуется для обеспечения качественной жилой среды.

Ключевые риски городского развития в России: избыток предложения на рынке дешевого жилья, стагнация доходов населения, деградация исторической застройки, постепенное формирование зон социальной напряженности в ряде районов, отставание всех видов инфраструктуры от потребностей. Застройщики фактически перекладывают ответственность за развитие территорий новой жилой застройки на бюджетную систему, но оно убыточно и непосильно для бюджета. Мы делали расчеты для агломерации Санкт-Петербурга: при вводе 1,5 миллиона квадратных метров жилья в год затраты на инфраструктуру составят 7,8 миллиарда рублей. Кроме того, прирост населения на 50 тысяч человек — это порядка миллиарда рублей в год только на содержание объектов. При этом поступление налогов от застройщиков — всего 1,8 миллиарда. Таким образом, расчетный дефицит ресурсов на развитие и содержание инфраструктуры — порядка семи миллиардов в год.

Строить для жизни
Владимир Путин упразднил жилье экономкласса

Еще одна проблема: сегодня у регионов и муниципалитетов нет средств, а главное — мотивации создавать условия для проектов многофункциональной недвижимости. Между тем качественная городская среда — это не только благоустройство. Нужна грамотная градостроительная политика: баланс жилья и рабочих мест в новых районах, развитие общественного транспорта, парки, набережные, скверы, реконструкция промзон и советских типовых микрорайонов, эффективная система общественных пространств и пешеходного движения. Федерация вкладывается только в мегапроекты, где в центре внимания не город, а объекты под событие — Олимпиаду, чемпионат мира, саммиты. Минтранс РФ финансирует федеральные магистрали в основном вне городской черты. Все видели, насколько сжалась программа инвестиций в коммерческую недвижимость в Екатеринбурге в преддверии ЧМ-2018. К сожалению, это общая проблема для всех городов, принимающих чемпионат. Хотя без насыщения территории коммерческим функционалом никакое благоустройство не будет успешным. Ведь общественные пространства — это не только социальные, но и инвестиционные проекты, где должен присутствовать стрит-ретейл, торгово-развлекательные объекты.

Базовая цель городского развития в РФ — создание эффективной и конкурентоспособной в международном масштабе сети агломераций. Крупные города должны стать местом для вложения долгосрочных внутренних и внешних инвестиций. Бесспорно, одной из федеральных точек роста является Екатеринбург.

Эффективный девелопмент — это переход к многофункциональным проектам, где каждая жилая единица включает 5-20 процентов площадей сервисного или делового назначения

Дефицит инвестиций можно ликвидировать двумя способами. Во-первых, за счет роста капитализации недвижимости повысить собираемость налога на прибыль от застройщиков и налога на имущество физлиц. Во-вторых, за счет создания новых рабочих мест в коммерческих и социальных учреждениях, построенных девелопером, увеличить собираемость НДФЛ и налога на имущество организаций. Так, при вводе 1,5 миллиона метров жилья в год инвестиции составят 90 миллиардов рублей. Прибыль застройщика — порядка 10 процентов, то есть 9-10 миллиардов. Налог на прибыль — 1,8 миллиарда рублей, налог на имущество физлиц — 0,33 миллиарда при средней кадастровой стоимости метра 75 тысяч рублей. При вводе коммерческих объектов на 0,25-1,25 миллиона квадратных метров налог на имущество организаций составит около 0,27 миллиарда, НДФЛ — 1,8 миллиарда при средней зарплате 45 тысяч рублей.

Важный момент: чтобы девелопер вкладывался в инфраструктуру, нужно создавать для этого налоговые стимулы. Подобный механизм уже опробован в Калининградской, Калужской и Ленинградской областях: налоговые доходы привязали к фактическому местоположению здания, а не застройщика, и для этого не пришлось менять федеральное или региональное законодательство. Главное — желание субъекта РФ как основного оператора таких проектов.

Строить для жизни
Квартиры по доходности обогнали депозиты

В современном обществе приоритет отдается постиндустриальным рабочим местам и коммерческо-социальным сервисам: торговле, развлечениям, медицинским и образовательным услугам. Значит, в девелоперские проекты, даже периферийные, нужно включать торгово-деловую недвижимость. Эффективный девелопмент — это переход от монофункциональных проектов к многофункциональным, где каждая жилая единица включает в себя не менее 5-20 процентов площадей сервисного или делового назначения. Также драйвером развития являются транспортно-пересадочные узлы.

Надеюсь, государство постепенно откажется от поддержки «всех, кто строит самое дешевое», и начнет поддерживать проекты, обеспечивающие социально-экономический рост. Критерием эффективности должны являться не объемы нового строительства и максимально низкая цена продажи, а плотность населения и качество социально-экономических функций, которые выполняет жилой комплекс. Органы исполнительной власти наконец осознали, что генплан нужно согласовывать со стратегией социально-экономического развития и бюджетным прогнозом, и профсообществу важно поддержать этот тренд. Но при этом необходимо, чтобы новые планировочные документы накладывали обязательства на обе стороны — и на застройщиков, и на государство.

источник: rg.ru

Related posts

Обратный звонок

 

 

[contact-form-7 404 "Not Found"]
×
Манхэттен

 

 

[contact-form-7 404 "Not Found"]
×
ЖК "Вишневая горка"

 

 

 

×

 

 

[contact-form-7 404 "Not Found"]
×