🔥 Срок или платёж? Разбираем стратегии досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение ипотеки — инструмент, который может сэкономить вам миллионы, но только если использовать его правильно.

Из чего складывается платёж по ипотеке?

🔹основного долга (тело кредита),
🔹процентов банку.

В первые годы почти 80% платежа уходит на проценты.
К концу срока всё наоборот — проценты занимают уже совсем мало, и вы гасите почти один долг.

Поэтому чем раньше вносить досрочные платежи, тем больше сэкономите.

Есть два варианта:

1️⃣ Сократить срок кредита → меньше лет выплат и минимум процентов.
2️⃣ Снизить ежемесячный платёж → нагрузка на бюджет становится легче, но экономия меньше.

📊 Пример: ипотека на 3 млн под 21% на 10 лет.
— Если через 4 месяца внести 300 тыс. ₽ и сократить срок — экономия составит 1,4 млн ₽, а срок уменьшится на 2 года 5 месяцев.
— Если направить те же деньги на снижение платежа — выгода всего 403 тыс. ₽, но платёж снизится с 60 до 54 тыс. ₽.

📌 Когда выгоднее вносить досрочные платежи

— Лучше всего — сразу после списания ежемесячного платежа. Тогда деньги идут целиком в тело долга.
— Если вносить до списания, часть спишется на проценты за месяц.

⚖️ Что выбрать: сокращение срока или уменьшение платежа?
✔️ Если у вас стабильный доход → выгоднее сокращать срок.
✔️ Если есть риск падения дохода, нестабильная работа или высокая нагрузка → лучше уменьшить платёж, чтобы спокойно «дышать».
✔️ Можно комбинировать: один раз сокращать срок, другой — снижать платёж.

🚫 Когда досрочно гасить ипотеку невыгодно
— Если ставка ниже 10% и прошло уже 3–5 лет выплат.
— В этом случае выгоднее разместить деньги на депозите и получать процент, который может перекрыть экономию.

Вывод

— Досрочное погашение ипотеки работает на вас, а не на банк.
— Самая большая выгода — в первые годы кредита.
— Даже небольшие суммы, внесённые регулярно, позволяют сэкономить сотни тысяч.
— Сокращение срока даёт максимальную экономию, уменьшение платежа снижает нагрузку на бюджет.